قوانین اجاره خانه در کانادا: راهنمای کامل برای مالکان و مستاجران

• قرارداد می‌تواند کتبی، شفاهی یا ضمنی باشد، اما توصیه می‌شود کتبی باشد تا حقوق مشخص شود.
• در انتاریو: از سال ۲۰۱۸، مالکان اکثر واحدهای خصوصی باید از فرم استاندارد اجاره (Standard Lease) استفاده کنند (منبع: ontario.ca).
• در بریتیش کلمبیا: مالک باید قرارداد کتبی تهیه کند، حتی اگر نکند، شرایط استاندارد اعمال می‌شود.
• قرارداد نمی‌تواند حقوق قانونی مستاجر یا مالک را سلب کند (حتی اگر نوشته شده باشد، باطل است).
• موارد مجاز در قرارداد: مبلغ اجاره، تاریخ پرداخت، خدمات شامل (آب، برق و غیره)، قوانین حیوان خانگی و غیره.
• مالک می‌تواند ودیعه بگیرد، اما معمولاً حداکثر معادل نیم ماه یا یک ماه اجاره (بسته به استان).
• در بریتیش کلمبیا: حداکثر نیم ماه اجاره + نیم ماه برای حیوان خانگی (pet deposit).
• در انتاریو: حداکثر یک ماه اجاره (به عنوان last month’s rent)، نه deposit جدا برای خسارت.
• ودیعه باید در پایان اجاره (با کسر خسارت احتمالی) برگردانده شود، معمولاً ظرف ۱۵-۲۱ روز.
• مالک نمی‌تواند ودیعه اضافی برای کلید، تمیزکاری یا مبلمان بگیرد.
• افزایش معمولاً سالانه یک بار مجاز است و نیاز به اطلاع قبلی (۱-۳ ماه) دارد.
• در اکثر استان‌ها، guideline یا cap وجود دارد (کنترل اجاره برای واحدهای موجود).
• واحدهای جدید (پس از تاریخ خاصی ساخته شده) اغلب معاف هستند.
• مثال‌ها:
  • انتاریو: guideline سالانه اعلام می‌شود (برای ۲۰۲۵، بسته به قوانین جدید ممکن است محدودیت‌هایی باشد).
  • بریتیش کلمبیا: حداکثر افزایش سالانه بر اساس تورم.
  • کبک: guideline پیشنهادی، اما مذاکره ممکن.
• وقتی مستاجر عوض می‌شود، اغلب اجاره می‌تواند به میزان بازار افزایش یابد (vacancy decontrol).
• مسئولیت مالک:
  • حفظ واحد در حالت قابل سکونت (fit for habitation)، رعایت استانداردهای سلامت، ایمنی و ساختمان.
  • تعمیرات عمده (لوله‌کشی، گرمایش، برق و غیره).
  • حتی اگر مستاجر از مشکل قبل از اجاره اطلاع داشته، مالک مسئول است (منبع: CMHC).
• مسئولیت مستاجر:
  • تعمیر خسارت ناشی از خود یا مهمانان (نه فرسودگی طبیعی).
  • نگه داشتن واحد تمیز و گزارش مشکلات سریع.
• اگر مالک تعمیر نکند، مستاجر می‌تواند به tribunal شکایت کند.
• مالک نمی‌تواند بدون اطلاع وارد شود.
• معمولاً نیاز به اطلاع کتبی ۲۴ ساعته و ورود فقط در ساعات مشخص (۸ صبح تا ۸ شب).
• دلایل مجاز: تعمیر، بازرسی، نشان دادن به مستاجر/خریدار جدید.
• مالک نمی‌تواند مستاجر را خودسرانه اخراج کند، قفل عوض کند یا خدمات را قطع کند (غیرقانونی و جرم).
• دلایل مجاز: عدم پرداخت اجاره، خسارت، استفاده غیرقانونی، نیاز مالک به واحد برای خود/خانواده، بازسازی عمده و غیره.
• فرآیند: اطلاع کتبی رسمی، سپس درخواست به tribunal، شنوایی، و سفارش اخراج.
• مستاجر حق دارد در شنوایی دفاع کند و اغلب تا سفارش نهایی می‌ماند.
• در اکثر استان‌ها، اخراج “بدنیتی” (bad faith) ممنوع و جریمه دارد.
• اجاره دوره‌ای (ماه به ماه) با اطلاع قبلی (معمولاً ۱ ماه از مستاجر، ۱-۲ ماه از مالک).
• اجاره ثابت‌مدت: معمولاً به ماه به ماه تبدیل می‌شود مگر مشخص شده باشد.
• مستاجر باید واحد را در حالت خوب تحویل دهد (بازرسی مشترک توصیه می‌شود).
• عدم تبعیض: بر اساس کد حقوق بشر (Human Rights Code)، تبعیض بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت، معلولیت، وضعیت خانوادگی و غیره ممنوع (در همه استان‌ها).
• حریم خصوصی و آرامش (Quiet Enjoyment): مستاجر حق زندگی آرام بدون مزاحمت غیرضروری.
• حیوان خانگی: اغلب ممنوعیت کامل باطل است مگر موارد خاص.
• حیوانات خدماتی/حمایتی (service animals): همیشه مجاز.
• انتاریو (Residential Tenancies Act):
  • فرم استاندارد اجاره الزامی.
  • Landlord and Tenant Board (LTB) برای اختلافات.
  • معافیت کنترل اجاره برای واحدهای پس از ۲۰۱۸.

---

جزئیات قوانین اجاره مسکن در انتاریو (Ontario)

قوانین اجاره مسکن مسکونی در انتاریو توسط Residential Tenancies Act, 2006 (RTA) تنظیم می‌شود و توسط Landlord and Tenant Board (LTB) اجرا و حل اختلاف می‌شود. این قوانین برای اکثر واحدهای مسکونی خصوصی (خانه، آپارتمان، کاندو، واحدهای ثانویه مانند basement) اعمال می‌شود، اما استثناهایی مانند خوابگاه‌های دانشگاهی، مسکن اجتماعی، مراقبت‌های طولانی‌مدت و واحدهای تجاری وجود دارد.

اطلاعات زیر بر اساس منابع رسمی دولتی انتاریو (ontario.ca و tribunalsontario.ca/ltb) تا ژانویه ۲۰۲۶ است. guideline افزایش اجاره برای سال ۲۰۲۶ برابر ۲.۱٪ است.

۱. قرارداد اجاره (Lease Agreement)

• برای اکثر اجاره‌های خصوصی جدید، مالک باید از فرم استاندارد اجاره (Standard Lease) استفاده کند (الزامی از سال ۲۰۱۸).
• قرارداد می‌تواند کتبی، شفاهی یا ضمنی باشد، اما فرم استاندارد توصیه می‌شود.
• موارد مجاز: مبلغ اجاره، تاریخ پرداخت، خدمات شامل (پارکینگ، برق و غیره)، قوانین ساختمان (مانند سیگار کشیدن).
• موارد ممنوع: ممنوعیت حیوان خانگی، مهمان، یا سلب حقوق قانونی مستاجر (حتی اگر نوشته شود، باطل است).
• اگر مالک فرم استاندارد ندهد، مستاجر می‌تواند درخواست کند و در صورت عدم ارائه، اجاره یک ماه را نگه دارد یا قرارداد ثابت‌مدت را زودتر پایان دهد.

۲. ودیعه و هزینه‌ها (Deposits)

• مالک می‌تواند فقط ودیعه اجاره آخرین ماه (Last Month’s Rent Deposit) بگیرد (حداکثر یک ماه اجاره).
• هیچ ودیعه جداگانه برای خسارت (damage deposit) مجاز نیست.
• ودیعه باید با سود (بر اساس نرخ guideline) برگردانده شود یا برای آخرین ماه استفاده شود.
• هزینه‌های اضافی مانند کلید، تمیزکاری یا پارکینگ جداگانه ممنوع است مگر در قرارداد مشخص شده باشد.

۳. افزایش اجاره‌بها (Rent Increases)

• افزایش معمولاً یک بار در سال و حداکثر ۲.۱٪ برای ۲۰۲۶ (بدون نیاز به تأیید LTB).
• نیاز به اطلاع کتبی حداقل ۹۰ روز با فرم رسمی N1 یا N2.
• حداقل ۱۲ ماه از آخرین افزایش یا شروع اجاره باید گذشته باشد.
• معافیت‌ها: واحدهای اولین سکونت پس از ۱۵ نوامبر ۲۰۱۸ (ساختمان‌های جدید، basement جدید) کنترل اجاره ندارند و مالک می‌تواند هر میزان افزایش دهد (با اطلاع ۹۰ روزه).
• افزایش بالای guideline (AGI): نیاز به درخواست LTB (برای هزینه‌های عمده مانند تعمیرات).
• وقتی مستاجر عوض می‌شود، اجاره می‌تواند به میزان بازار تنظیم شود.

۴. تعمیرات و نگهداری (Maintenance and Repairs)

• مسئولیت مالک: حفظ واحد در حالت قابل سکونت (استانداردهای ایمنی، سلامت، گرمایش، لوله‌کشی و غیره). تعمیرات عمده بر عهده مالک است.
• مسئولیت مستاجر: خسارت ناشی از خود یا مهمانان، نگه داشتن تمیز، گزارش سریع مشکلات.
• اگر مالک تعمیر نکند، مستاجر می‌تواند به LTB شکایت کند یا در موارد اضطراری، خودش تعمیر کند و هزینه را کسر کند.
• مالک می‌تواند برای تعمیرات عمده اخراج کند، اما باید جبران خسارت کند و حق بازگشت مستاجر را بدهد.

۵. ورود مالک به واحد (Landlord Entry)

• مالک نمی‌تواند بدون اطلاع وارد شود.
• نیاز به اطلاع کتبی حداقل ۲۴ ساعت و ورود فقط بین ۸ صبح تا ۸ شب.
• دلایل مجاز: تعمیر، بازرسی، نشان دادن به مستاجر/خریدار جدید، یا اضطراری (بدون اطلاع).

۶. اخراج (Eviction)

• مالک نمی‌تواند خودسرانه اخراج کند، قفل عوض کند یا خدمات را قطع کند (جرم و جریمه تا ۲۵۰,۰۰۰ دلار برای شرکت‌ها).
• دلایل مجاز (no-fault): استفاده شخصی توسط مالک/خانواده، فروش به خریدار برای استفاده شخصی، بازسازی عمده، تخریب.
• برای استفاده شخصی: پرداخت یک ماه اجاره جبرانی یا پیشنهاد واحد دیگر.
• برای بازسازی: حق بازگشت مستاجر با اجاره همان قبلی، جبران هزینه اسباب‌کشی.
• دلایل fault-based: عدم پرداخت اجاره، خسارت، فعالیت غیرقانونی.
• فرآیند: اطلاع کتبی رسمی (فرم N)، سپس درخواست به LTB، شنوایی (مستاجر حق دفاع دارد).
• اخراج بدنیتی (bad faith): جریمه سنگین، جبران تفاوت اجاره تا یک سال، هزینه اسباب‌کشی.
• مالک باید سابقه اخراج‌های no-fault قبلی را افشا کند.

۷. پایان اجاره (Ending a Tenancy)

• اجاره ماهانه: اطلاع ۶۰ روزه از مستاجر، ۹۰ روزه از مالک (برای دلایل خاص).
• اجاره ثابت‌مدت: معمولاً به ماهانه تبدیل می‌شود مگر مشخص شده.
• مستاجر باید واحد را در حالت خوب تحویل دهد.

۸. حقوق دیگر مهم

• عدم تبعیض: بر اساس کد حقوق بشر (نژاد، مذهب، جنسیت، معلولیت، وضعیت خانوادگی و غیره).
• حیوانات خانگی: ممنوعیت کامل باطل است (به جز حیوانات خدماتی که همیشه مجاز).
• حریم خصوصی: حق زندگی آرام (quiet enjoyment).
• اختلافات: حل از طریق LTB (آنلاین، تلفنی، شنوایی). بسیاری از فرم‌ها آنلاین قابل ارسال.
• جریمه‌های تخلف: تا ۵۰,۰۰۰ دلار برای افراد، ۲۵۰,۰۰۰ دلار برای شرکت‌ها.

تغییرات اخیر و ۲۰۲۶

• برخی تغییرات پیشنهادی (مانند تقویت حفاظت مستاجران) هنوز فعال نشده‌اند.
• تمرکز روی جلوگیری از اخراج بدنیتی و renoviction (اخراج برای بازسازی جعلی).

برای اطلاعات دقیق و به‌روز:

• وب‌سایت رسمی: ontario.ca/page/renting-ontario-your-rights
• افزایش اجاره: ontario.ca/page/residential-rent-increases
• LTB: tribunalsontario.ca/ltb (فرم‌ها، درخواست آنلاین)